יורם קראוס – זה לא כל כך נעים לראות בית שרוף

מה היקף הנזק?

יורם קראוס: "מראה של בית שרוף הוא מראה עצוב וקשה. אבל למרות כל זאת, הנזק האמיתי מהשריפה לא נראה באופן מיידי לעין ורק בעלי מקצועי יכולים לאמוד את הנזק באופן מלא לכל הבית. השמאי הוא האדם הנכון לאמוד את הנזקים. הדו"ח שהשמאי מעביר מתורגם על ידי בעלי המקצוע לעבודה עצמה ולחומרים שהם יזדקקו להם על מנת לשקם את הבית מחדש כולל הזמן הדרוש". עוד מוסיף יורם קראוס כי השלב הראשון הוא לאמוד את הנזק שנגרם למבנה עצמו. אם המהנדס
מסכם שאכן נגרמה למבנה פגיעה שאי אפשר לתקן אותה אי אפשר לעשות מאום פרט להריסה ובנייה מחדש.

מהן העלויות?

יורם קראוס: עלויות שיקום בית כזה הן יקרות. מדובר בבנייה מחדש של כל היסודות של שנשרפו ואש, מכלה את רוב המערכות הקיימות, הגלויות והנסתרות גם (חשמל, אינסטלציה, ריצוף, טיח, גבס ועוד)". עוד מוסיף יורם קראוס כי מדובר בשיפוץ הדורש התערבות של בעלי מקצוע מתחומים רבים ולשם כך בדיוק כמו בבנייה של בית חדש כדאי לשכור את שירותיו של מנהל פרויקט מקצועי ומומלץ שיפקח עבורכם על העבודות ויהיה עיניכם בעניין הזה.

מה הן עבודות השיפוץ הנדרשות במקרה כזה?

יורם קראוס: "עבודות השיפוץ והשיקום של בית שנשרף הן בדרך כלל פינוי פסולת, נזק כיבוי, שאיבת ביוב, שיקום גג הבית (גגות רעפים) והריסה של קירות והבנייה שלהם מחדש."

יורם קראוס – ישראל מעודדת בניה ירוקה? – חלק ב'

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS ניהול פרויקטים מספר על הבניה הירוקה בישראל, על המאפיינים, על היתרונות, על התקן ועל החסרונות שכמעט ולא קיימים בבניה ירוקה בעולם ובישראל.

מה הוא למעשה התנאי הכי יסודי של התקן לבניה הירוקה בישראל בפרט?

יורם קראוס: "בניה ירוקה, באופן כללי היא טובה לכולם, היא תפסה נפלא בחו"ל והיא תתפוס נפלא גם בארץ במידה והמשאבים יאפשרו לה את זה. על מנת שבניין כלשהו או מבנה כלשהו יחשבו בארץ בתור מבנה שעומד בהגדרה של מבנה ירוק, התנאי הבסיסי הוא שהוא יתוכנן אדריכלית והנדסית תוך התחשבות באנשים ובסביבתו ויבנו אותו עם מאפיינים שיביאו, למעשה, לידי ביטוי את ההתחשבות הזאת באופן מאד מוחשי טבעי ומורגש". מציין יורם קראוס.
על סמך מה אנחנו קובעים את רמת הבניה הירוקה של בניין, בית, או מבנה כלשהו?

יורם קראוס: "יש לא מעט מאפיינים וקריטריונים שמתאימים לתכנון ולבניה הירוקה בארץ. העיקריים במאפיינים ובקריטריונים הם כוללים שימוש נכון ומקסימאלי במשאבים הטבעיים, ניצול מקסימלי של האנרגיה, ניצול מקסימלי של המים, ניצול מקסימלי של האוויר לדוגמא: אוורור טבעי ואפילו בידוד אקוסטי. כל קריטריון ומאפיין מקבל ניקוד ספציפי וככל שקיימים לנו יותר ויותר קריטריונים, כך גם הניקוד עולה – עבור המבנה הירוק (בית, בניין, מבנה). גם מהלך הבניה עצמו, תוך כדי, הוא קריטריון/מאפיין המהווה ניקוד משמעותי כמו אופן הטיפול בפסולת של הבניין ומחזור של הפסולת ועוד".

יורם קראוס – טיפים בבניה ושיפוץ

לא מצליחים להשתלט על בלאגן השיפוץ שלכם? יש לנו כמה טיפים מאד יעילים עבורכם!

יורם קראוס: "למדו את התחום. היפגשו עם אנשים שעברו את התהליך בעצמם, שאלו על הטעויות שלהם. אם יש לכם חברים העובדים בתחום, רעננו קשרים ישנים וחבריות שגוועו  כדי לשמוע ולקבל מהם טיפים ועצות. להזיק זה לא יכול." עוד מוסיף יורם קראוס כי יש לבקש שמות וכתובות של ממליצים, ליצור השוואת מחירים וקבלת מוניטין של מגישי ההצעות. בנוסף, אין שום סיבה להתבייש, לגשת לאתר הבניה ולהתחיל לשאול אנשי מקצוע שאלות ענייניות בתחום, בנוסף, בדקו את אנשי המקצוע אותם אתם שוכרים בזמן העבודה שלהם, אם הם טובים, לא צריכה להיות לכם סיבה לדאגה.

איזה טיפ משמעותי אתה יכול לתת לנו לניהול עצמאי של שיפוץ הבית?

יורם קראוס: "אם תבחרו לקחת על עצמכם את ניהול הפרויקט ולהפעיל בעצמכם את בעלי המקצוע השונים במקום קבלן ראשי ביכולתכם לחסוך כ-15% מהעלויות. קחו בחשבון שזה כאב ראש לא קטן ועבודה במשרה מלאה", אומר קראוס. בנוסף, מוסיף יורם כי אכן מדובר בתקופה לחוצה ולא פשוטה אך עם ההנחייה הנכונה, האנשים הנכונים והמומלצים ובדיקה אמיתית של המקצוענים בשטח העבודה.

והכי חשוב?

יורם קראוס: "לרשום הכל! מה שלא כתוב לא קורה. אני ממליץ לכם בחום להכין תיקיות, מחברות וקלסרים ולתעד הכול. אל תסתמכו על הזיכרון, רשמו הכול, זה בסופו של דבר ישתלם ויבוא לידי ביטוי בחיסכון משמעותי בכל תחום."

יורם קראוס – כך תחשבו את דירתכם

כיצד מחשבים שטח של דירה?

יורם קראוס: "ישנו צו שהוציא משרד השיכון לחוק מכר הדירות הקובעות הנחיות ברורות\
כיצד יש לחשב שטח של דירה וכיצד על הקבלנים ומוכרי הדירות להציג את שטח הדירה".
עוד מוסיף יורם קראוס כי מדובר בצו חדש שהוצא ונכנס לתוקף בשנת 2008.

מה עשו לפני ההוראות החדשות?

יורם קראוס: "עד להוראות החדשות היו נהוגות כמה שיטות שונות למדידת שטח הדירה שהוכנסו בטופס מיוחד לכך הקיים בעסקאות מכירה וקנייה של דירות". עוד מוסיף יורם קראוס ואומר כי הקבלנים והמוכרים כדרכם העדיפו לכלול בשטח הדירה הנקוב כמה שיותר שטחים אפילו אם הם לא בדיוק היו של הדירה. מצד שני את הקונים מעניין כמובן רק שטח הדירה והיה להם קשה לדעת מה בדיוק הם קונים.

מה השינויים?

יורם קראוס: "ישנם מספר שינויים ותוספות בטופס הטכני שנקבעו מחדש. יש בו לדוגמא דרישה חד משמעית לנקוב את שטח הדירה הנמכרת תוך הפרדה בין שטח הדירה לבי ןהשטחים המוצמדים לדירה כמו חניה, מחסן, מרפסת, גג ועוד".
לסיכום: מי שלא מצוי בהוראות חוקי הבנייה יתקשה לדעת, לכן מומלץ תמיד לפנות לגורם מקצועי שייקח את התוכנית לבדיקה ומדידה מסודרת כדי לדעת מהו שטח הדירה המדויק שנרכש. הדבר נכון במיוחד לגבי דירות שנרכשו על פי המפרט הישן, אך גם לדירות שנמכרו לאחר מאי 2008. יישום הוראות הצו החדש נמצאים בתחילת הדרך.
 

יורם קראוס – כך תחשבו את דירתכם

כיצד מחשבים שטח של דירה?
יורם קראוס: "ישנו צו שהוציא משרד השיכון לחוק מכר הדירות הקובעות הנחיות ברורות\
כיצד יש לחשב שטח של דירה וכיצד על הקבלנים ומוכרי הדירות להציג את שטח הדירה".
עוד מוסיף יורם קראוס כי מדובר בצו חדש שהוצא ונכנס לתוקף בשנת 2008.

מה עשו לפני ההוראות החדשות?
יורם קראוס: "עד להוראות החדשות היו נהוגות כמה שיטות שונות למדידת שטח הדירה שהוכנסו בטופס מיוחד לכך הקיים בעסקאות מכירה וקנייה של דירות". עוד מוסיף יורם קראוס ואומר כי הקבלנים והמוכרים כדרכם העדיפו לכלול בשטח הדירה הנקוב כמה שיותר שטחים אפילו אם הם לא בדיוק היו של הדירה. מצד שני את הקונים מעניין כמובן רק שטח הדירה והיה להם קשה לדעת מה בדיוק הם קונים.

מה השינויים?
יורם קראוס: "ישנם מספר שינויים ותוספות בטופס הטכני שנקבעו מחדש. יש בו לדוגמא דרישה חד משמעית לנקוב את שטח הדירה הנמכרת תוך הפרדה בין שטח הדירה לבי ןהשטחים המוצמדים לדירה כמו חניה, מחסן, מרפסת, גג ועוד".
לסיכום: מי שלא מצוי בהוראות חוקי הבנייה יתקשה לדעת, לכן מומלץ תמיד לפנות לגורם מקצועי שייקח את התוכנית לבדיקה ומדידה מסודרת כדי לדעת מהו שטח הדירה המדויק שנרכש. הדבר נכון במיוחד לגבי דירות שנרכשו על פי המפרט הישן, אך גם לדירות שנמכרו לאחר מאי 2008. יישום הוראות הצו החדש נמצאים בתחילת הדרך.

יורם קראוס – קירות ללא סדקים

 

 

יורם קראוס, מנכ"ל SMS ניהול פרויקטים מסביר כיצד לבנות את קירות הבית ללא סדקים ומקל עליכם בבחירה בין השיטות השונות הקיימות לשם כך.

 

מהי נקודת התורפה בבנייה של קירות ללא סדקים?

 

יורם קראוס: "עקב אכילס של הבנייה קיים בכל הקשור לסדקים ונמצא בחיבור שבין הקירות בבית לעמודים. זאת נקודת התפר שבה צריכים להתמזג שני חומרים שאינם דומים, בלוקים ובטון." עוד מוסיף יורם קראוס כי לכן היא מועדת לפורענות בכל השיטות הנהוגות כיום בישראל לבניית קירות חיצוניים.

 

מה השיטות לבניית קירות חיצוניים?

 

יורם קראוס: "קיימות שתי שיטות. למרות שמבחינת הסתכלות על הסדקים ישנה עדיפות לשיטה אחת ספציפית. עדיין משתמשים בשטח בשתי השיטות ולמה? הרבה מכך עניין של הרגל והצמדות לשיטות ישנות." עוד מוסיף יורם קראוס כי בשיטה הישנה מרימים קודם את העמודים לאחר יציקת הרצפה והעמודים האלה הם אלו שיקחו את משקל התקרה שתשען עליהם. כשמסיימים לצקת את העמודים מתחילים למלא את חלל העמודים והבלוקים. מרימים את קירות הבלוקים בין העמודים כדי להתאים את הבלוקים בדיוק לקו העמוד, חותכים את הבלוקים בקו ישר, בנקודה מתאימה וכך נוצר חיבור ישר של הבלוקים. הבעיה בשיטה הזאת היא שיש כאן חיבור בשני חומרים שונים וזה יוצר בעיות בנקודות החיבור האלו. הפתרון נקרא בשפת הקבלנים "שטראובה" – קודם יוצקים רצועות בטון צרות בקו התפר שבין הבלוקים לעמודים כדי למנוע את הווצרות הסדקים.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

יורם קראוס מסביר על פרצלציה

מהי פרצלציה?

יורם קראוס: "בהקשר הזה יש להבהיר – "פרצלציה" ו "רהפרצלציה". הראשון הוא חלוקה של חלקת מקרקעין למספר מגרשים קטנים אשר לאחר חלוקתם תהיה אפשרות לרשום אותם בטאבו והשני הוא ההליך ההפוך, איחוד של כמה מגרשים קטנים לחלקת מקרקעין אחת גדולה.

למה מבצעים פרצלציה?

יורם קראוס: "לצורך פיתוח וניצול יעיל יותר של שטח קרקע מסוים כדי לאפשר לבנות עליו יותר בתי מגורים מאשר היה אפשר בתכנית מתאר קודמת.

מתי מבצעים פרצלציה?

יורם קראוס: "כאשר לדוגמא יש לקרקע מסוימת מספר בעלים רשומים, אך אי אפשר לבנות עליה יותר מבית אחד ואז ביצוע פרצלציה מאפשרת השבחה של השטח וחלוקה צודקת של הקרקע בין בעליה."

האם דרושה הסכמת בעלי הקרקע לצורך ביצוע פרצלציה?

יורם קראוס: "לועדות המקומית לתכנון ובנייה מתיר החוק לכפות ביצוע הליך פרצלציה על בעלי קרקע מסוימת אשר חוסר ההסכמה ביניהם הביא לקיפאון בתהליך פיתוח השטח. כאשר ההתארגנות לביצוע הפרצלציה באה מבעלי הקרקע, אזי איחוד או חלוקה מחדש של החלקה חייבת להיות בהסכמת כל הבעלים הרשומים".

כמה זה עולה לנו?

יורם קראוס: "אין מחיר אחיד להליך הפרצלציה וקשה לתת הערכה כמה זה עלול לעלות.ניתן לקבל אומדן לפני ביצוע ההליך במשרד השיכון או במנהל מקרקעי ישראל ויש גם עורכי דין המתמחים בתחום היכולים לתת הערכה בלתי מחייבת".