יורם קראוס – כך תבנו את ביתכם

ידוע שכל בית הוא פרויקט עצמאי בפני עצמו עם העיצוב שמתאים אך ורק, לו. אבל ישנם גם דברים משותפים בתהליך הזה שכל מי שחלק מהפרויקט, חייבים לעבור אותם. יורם קראוס, מנכ"ל SMS ניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי מתאר במאמר זה את התהליך של בניית בית פרטי על אדמה נקיה מבעיות שאינה שקוקה לאישורים מיוחדים או להליכים בירוקרטיים חריגים.

איך מתחילים את התהליך?

יורם קראוס: "תחילת התהליך הוא בקניית המגרש שעליו אנחנו רוצים לבנות את הבית. אחרי שהמגרש כבר בידנו, השלב הבא הוא למעשה ההתקשרות עם אנשי המקצוע ובחירתם, הם אלו שילוו אתכם בכל התהליך וגם יהיו היועצים שלכם לכל דבר ועניין בתהליך הזה." מציין יורם קראוס.

"מדובר על האדריכל שיתכנן את הבית ויתרגם את שאיפתכם לבית החלומות לשרטוטים ותוכניות בנייה. איש המקצוע השני הוא מנהל הפרויקט – האדם שיעמוד לצדכם לכל אורך התהליך, יפקח ויבטיח שהדברים אכן מתנהלים על פי התוכניות, משלב התכנון ועד מסירת המפתח." מסביר יורם קראוס.

מצאנו את אנשי המקצוע. מה עכשיו?

יורם קראוס: "עכשיו, אחרי שמצאנו את אנשי המקצוע אנחנו מתחילים בתהליך של בדיקה אישית ומדוקדקת, החל מסקירת פרויקטים שהם ביצעו בעבר ועד לאנשים ולקוחות שממליצים עליהם. רק לאחר מכן, אנחנו מתחילים בעבודה הממשית. הדבר הראשון הוא להביא מודד שיערוך למגרש מיפוי טופוגרפי. לאחר מכן, עם המדידות והתכניות שמכין האדריכל מכינים את ה"גרמושקה". במקור, זוהי מילה רוסית שמציינת את שמו של כלי נגינה דמוי אקורדיון. לנו, היא תכנית להגשת היתר בנייה וכוללת את המיקום, החתכים ופרטים נוספים של המבנה המתוכנן." מסביר יורם קראוס.

יורם קראוס – למה לי קרקע חקלאית? – חלק א'

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS  ניהול פרויקטים משיב על השאלה האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית.
למה כדאי לנו קרקע חקלאית?

יורם קראוס: "כפי הידוע קרקע חקלאית אינה זולה בהשוואה לקרקעות שמותרות לבניה. בגלל זה מאד מפתה להשקיע ולהפוך במחיר סביר לכמה בעלי דונמים בישראל. מצד שני, לרכוש קרקע חקלאית זה כמו לקנות כרטיס של מפעל הפיס. כולם יודעים שמדובר בהימור ומקווים שיום אחד הקרקע הזאת תופשר ואפשר יהיה לבנות עליה מבנים ולהתעשר תוך זמן קצר". מציין יורם קראוס.

אתה ממליץ להשקיע בקרקע חקלאית?

יורם קראוס: "רק במידה ויש לכם כסף פנוי וגם אז, לא כל קרקע חקלאית תתאים לכם. רק קרקע כזאת שבדקת אותה בדיקות חשובות כי אם הקרקע תופשר לבנייה זה תלוי במון גורמים וכל נסיון לקבוע מסמרות נועד לכשלון ויהיה בגדר חלום או חלום נבואי אפילו. מצד שני, במידה והקרקע כן תופשר אתם יכולים להתעורר יום אחד ולהיות מאד מאד עשירים, אפילו יותר אם היא נמצאת באיזורים מקובלים ואטרקטיביים מבחינת תחום הנדל"ן." משיב יורם קראוס.

עוד מוסיף קראוס כי באופן טבעי כמו בכל תחום עליו מהמרים, הנישה של הקרקעות החקלאיות מושכת המון נוכלים בשוק ובתחום ולכן מזהיר שתעשו טוב אם תבדקו לפני הכל מי הבעלים הרשום של הקרקע ותמיד תקנו ישירות מבעלי הקרקע האמיתיים ולא ממיופה כח כלשהו, לא משנה איזה מסמכים הוא מציג לכם.

יורם קראוס – על הבניה הטרומית – חלק ב'

יורם קראוס, מנכ"ל SMS ניהול פרויקטים מספר על מצב הבניה הטרומית בישראל.
מה ייחודי בשיטה?

יורם קראוס: "בשיטה הזאת לא מתעסקים עם טיח או כל תהליך אחר של חומרים שבהם מתעסקים עם בניה רטובה וכך בקלות אפשר ליצור צורות מעוצבות על הקירות. הבניה הטרומית היא הרבה יותר ידידותי ולמעשה כל תהליך הבניה נעשה ממש כמעט על פני הקרקע, שולחנות במפעל למשל. וכך היא בעצם חוסכת את הצורך של בניה לגובה עם פיגומים, משאבות בטון ומנופים. אבל צריך לזכור שהשיטה הטרומית למעשה מחייבת את אנשי המקצוע." מציין יורם קראוס.
עוד מוסיף יורם קראוס כי בשורה התחתונה, תמיד השאלה הנשאלת היא אם הבניה הטרומית היא זולה יותר משיטות הבניה האחרות ולאו דווקא זה נכון. על פניו היא נראית חסכונית, אבל האפשרות לצמצום משמעותי של זמני הבניה, כאן בא לידי ביטוי החסכון בשיטה. בשיטה הרגילה למשל, לוקח 20 יום לבנות קומה אחת, בשיטה הטרומית 10 ימים.
איך מתנהגים לשיטה הטרומית בארץ?

יורם קראוס: "בארץ קיימת חשדנות עדיין כלפי הבניה הטרומית. במדינות אחרות בעולם השיטה נהוגה כבר מעל עשרים שנה והיא למעשה חודרת שם הרבה יותר טוב מאשר בארץ, הרבה בזכות העובדה שהיא נותנת ללקוחותיה גמישות. באירופה הלקוחות מעדיפים לקבל מבנים עם חלל פתוח, בלי עמודים שאפשר לחלק ולהתאים לפי הדרישה והרצון שלהם". אומר יורם קראוס.
עוד מציין קראוס השיטה המתועשת מחייבת אנשי מקצוע שיודעים לבנות באמצעותה.

יורם קראוס – רעידת אדמה? כך תתחזקו – חלק א'

יורם קראוס, מנכ"ל SMS ניהול פרויקטים מסביר על חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה.

פגעי הטבע גורמים לנו להבין שהמלחמה האמיתית וההשרדות שלנו היא לא בין האוייבים שלנו, אלא מה נעשה ברגע האמת. רעידת אדמה למשל, היא אחד המצבים המלחיצים ביותר כיום, בעיקר לבעלי הדירות הישנות שהבתים שלהם לא נבנו על פי תקן ממוגן. מעוניינים לחזק את ביתכם? יש תכנית! אומר יורם קראוס.

זה די ברור שהאזרח הפשוט לא מסוגל ולא יכול לעמוד בתחזוק כלכלי האדיר כדי לחזק את ביתו באופן פרטי. לשם כך החליטה הממשלה על מנת לקדם ולעודד את התכנית של תמ"א 38 לדרבן בעלי דירות שרוצים לחזק ולשפר את עמידות הבניין שלהם בפני רעידת אדמה ולקבל במסגרת התכנית אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבנין. אומר יורם קראוס.

ערך הבניין יעלה ב-15% עד ל-30% על פי הערכת השמאים. זה תקף לבניין שבוצעו בו עבודות חיזוק ושיפוץ בהתאם לתקנון תמ"א 38, אומר יורם קראוס, וכל זאת כמובן ללא שום הוצאה כספית אחת מטעם הדיירים הגרים בבניין. מוסיף יורם קראוס.

לא מעט דיירים חוששים מהמצב שבו הם ייאלצו לחיות כמה חודשים ב"אתר בנייה". אך המחייה באתר בנייה הזמני הזה יתן להם לאחר מכן איכות חיים שלא היתה להם לפני כן והכי חשוב, בטיחות. כמו כן, ישנם דירות להשכרה שמוזילות בכוונה תחילה את שכר הדירה בתקופת תחזוק תמ"א 38.

יורם קראוס – כך תתחילו לחפש קבלן – חלק א'

יורם קראוס משתף אתכם בטיפים למציאת קבלן.

יורם קראוס: "התחילו בלשאול את החברים שלכם אם הם מכירים קבלן טוב, כמובן אם יש להם נגיעה כלשהי לתחום הבניה אפילו יותר טוב, אז התחילו בהם. אספו כמה שיותר המלצות ואחרי שיש לכם רשימה מכובדת של מספר קבלנים התחילו לקבוע פגישות רצופות. בשום פנים ואופן לא לעשות אסיפת קבלנים! את הקבלנים יש להכיר בנפרד. אם לא מכירים אף אחד שיש לו נגיעה לזה או מכיר קבלן, נסו את דפי זהב, אינטרנט וכל שאר האינדקסים".

מה צריך לדעת?
יורם קראוס: "בתחילת הפגישה בקשו מהקבלן שיראה לכם רשיון קבלן, וודאו שהרשיון בתוקף. הרשיון מונפק לקבלנים על ידי משרד הבינוי והשיכון ושם יש גם את הסיווג המקצועי של הקבלן שבעצם קובע באיזה ענפים הקבלן רשאי לעסוק. חשוב יותר, היכולת המקצועית של הקבלן מההמלצות שקיבלתם עליו". עוד מוסיף יורם קראוס כי יש לשים לב לכימיה הנוצרת בינכם לבין הקבלן, הקשר האישי מאד חשוב למעשה, כמעט כמו היכולת המקצועית כי זה בעצם האדם שאיתו אתם עומדים להעביר תקופה ארוכה של בנייה ותיקונים. וזאת תקופה מאד קשה ולחוצה.
"קיימת קורלציה בין אדם לבין איש המקצוע" אומר יורם קראוס. "הכינו לעצמכם קלסר יפה ומסודר בו תשימו את רשימת הקבלנים, פרטי ההתקשרות איתם, הממליצים דרכם הגעתם ועוד. ליד כל שם קבלן רשמו כמה עבודות הוא ביצע ואת ההתרשמות שלכם מהקבלן ומהעבודה שלו. אל תתביישו להשוות מחירים!" אומר יורם קראוס.
 

יורם קראוס – מי מנהל את מי?

מהו הביטוי: "לכשכש בכלב"?

יורם קראוס: "הביטוי הזה הוא מטפורה למצב שבו נדמה לך שאתה שולט במציאות ופועל תוך כדי אינטרס אישי להשגת מטרה, אבל הזנב הזה הוא מה שמפעיל את הגוף שלך ומסית אותו לכיוונים הרצויי לגוף עצמו." 

עוד מוסיף יורם קראוס כי נזכר בביטוי זה כשנתקל במציאות בה אנשים בוחרים באופן מאד ברור להכנס לפרויקט בניה מורכב ורחב בלי להעזר בשירותים מקצועיים של חברת ניהול. יזמים צעירים ופרטיים שהחליטו לבנות בית דירות או אנשים פרטיים שבונים את בית החלומות היוקרתי שלהם. אומר יורם קראוס. כמו כן מוסיף כי אם אתם שוכרים את האנשים המתאימים גם כקבוצת רכישה או חברה הבונה את המשרדים שלה ויש לכם אדריכל, קבלן, מנהל למה שלא תצליחו להתמודד עם פרויקט הבניה?

ומה הם הנתונים האמיתיים שאיתם אפשר לעבוד?

יורם קראוס: "בסוף הנתונים ידועים. כל שנה מוגשות לבתי המשפט מעל ל-3,000 תביעות על ליקויי בניה והנתון הזה הולך וגדל. כל פרויקט בניה מועד לחריגה תקציבית ומהותית בזמן והיעד שנקבע לו, הנתונים הסטטיסטיים האלו לא יכולים להביע את עצמת עוגמת הנפש והתסכול גן במהלך תהליך הבניה ובסיום תהליך הבניה.". עוד מוסיף ואומר יורם קראוס כי מי שרוצה לנהל נכון שינהל נכון וניהול נכון משמעותו לדעת מהן הנסיבות לתת מקום למקצוענים את העבודה בתחום שבו הם עוסקים ולהבין שיש להם נסיון, ידע וקשרים.

יורם קראוס – כך תנועו במסלול 7 הפסגות

מי המציא את מסלול 7 הפסגות?

יורם קראוס: "המטפס שהמציא את 7 הפסגות היה ריצ'רד בס. הוא הציע את הרשימה המקורית הכללה את הקלינג'רו, הקוזיאוסקו, האלברוס, האוורסט באסיה, האקונקגווה, המק'קינלי והוינסון." עוד הוסיף יורם קראוס כי הראשון שהשלים את המסלול היה מי שהרכיב אותו, ריצ'רד בס.

מתי נכנס לרשימה הר ההפונאק-ג'איה?

יורם קראוס: "מי שהכניס את הפונאק-ג'איה היה מטפס ההרים ריינהולד מסנר שטען שיש להחליף את ההר קוזיאוסוקו כי הוא גם יותר גבוה וגם קשה יותר לטיפוס. המסלול של מסנר יצר בעיה לישראלים בגלל שהיה קשה להשיג ויזה לאינדונזיה." עוד הוסיף יורם קראוס כי להשיג ויזה לאינדונזיה קשה כי זאת מדינה שלא מקיימת קשרים דיפלומטיים עם ישראל.

מה זמן מסע 7 הפסגות הממוצע?

יורם קראוס: "רוב המטפסים משלמים את המסלול במהלך כמה שנים. השיא הוא של 7 חודשים והוא שיא מדהים שהושג על ידי המטפסים רוב הול וגארי בול אבל לא מעט מטפסים יוצאים נגד הנסיון להשלים את המסלול בזמן קצר – מה שמעמיד אותם בדרך כלל בסכנה." יורם מבהיר שטיפוס הרים הוא מסוכן ודורש ריכוז גבוה מאד. כמו כן, אין להקל ראש במסלולים ולהיות קשוים לחבריכם לטיפוס ובשום פנים ואופן לא לצאת לאאתגרי. מוכנים. ישנו ציוד מיוחד, תרגול נשימה מיוחד (יוגה מומלץ מאד) והרבה סבלנות ורצון לחוות חוויה שלא הייתם בה מעולם. כמו בכל ספורט